19渝中01 : 中诚信国际关于“19渝中专项债01”募集资金用途变更的专项信用分析报告

时间:2020年01月10日 12:25:51 中财网
原标题:19渝中01 : 中诚信国际关于“19渝中专项债01”募集资金用途变更的专项信用分析报告


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信评委函字
[2020
]
专项
0
01









中诚信国际关于

19
渝中专项债
01/19
渝中
01



募集资金用途变更的专项信用分析报告





重庆渝中国有资产经营管理有限公司
(以下简称

渝中国资
”或
“公司”

)经
《国家发展改革委关于重庆渝中国有资产经营管
理有限
公司发行城市停车场建设专项债券核准的批复》(发改企业债券
[
2017
]
134
号)核准发行企业债券,

2019

4

17
日成功发行了
总额为
7
亿元,期限
7
年的

2019
年第一期重庆渝中国有资产经营
管理有限公司专项债券
(以下简称‘
19
渝中专项债
01/19
渝中
01
’)”。

中诚信国际信用评级有限责任公司(以下简称

中诚信国际


)于
2018

6

28
日出具评级报告
,评定
渝中国资
的主
体信用等级为
AA+,
评级展望为稳
定;评定

2019
年第一期重庆渝中国有资产经营管理有
限公司专项债券


的信用等级为
AA+。



渝中国资
拟申请对已发行的

19
渝中专项债
01/19
渝中
01



集资金
用途
进行变更
。中诚信国际接受
渝中国资
委托,对

19
渝中专
项债
01/19
渝中
01


募集资金
用途
变更
事项出具专项信用分析报告。





募投项目原因及调整方案


原募集资金使用方案



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19
渝中专项债
01/19
渝中
01
”共募集资金
7
亿元,其中
4
.20
亿元
用于棉花街公共停车场项目建设

2
.80
亿元用于
补充营运资金


棉花街公共停车场项目
总投资为
12.51
亿元,项目募集资金占总投资
比重为
33.58
%





1
:原募集资金用途
(亿元)


募集资金用途


项目总投资


募集资金


计划使用额



募集资金安排占
募集资金总额比



募集资金安排占
项目总投资比例


棉花街公共停车场项目


12.51


4.20


60.00
%


33.58
%


补充营运资金


--


2.80


40.00
%


--


合计


--


7.00


100.00
%


-




资料来源:公司提供


拟变更资金用途方案


在不影响募投
项目建设的情况下,公司将部分债券资金用途进行
了变更:


1
、拟将棉花街公共停车场项目(原募投项目)募集资金使用额
度调整为
0.55
亿元。



2
、为加快资金使用进度、提高资金使用效率,将
3.65
亿元资金
变更至马鞍山公共停车场及传统风貌区建设项目使用。



3
、剩余
2.80
亿元仍用于补充营运资金。




2
:变更后募集资金用途
(亿元)


募集资金用途

项目

总投资

募集资金

使用额

占项目总投资
比例

占募集资金
比例

马鞍山公共停车场及传统风貌区建设项目

6.08

3.65

60.00%

52.14%

棉花街公共停车场项目

12.51

0.55

4.39%

7.86%

补充营运资金

-

2.80

-

40.00%

合计

18.59

7.00

-

100.00%



资料来源:公司提供



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二、信用分析


渝中区
经济
概况


2018
年,渝中区地区生产总值(
GDP

1,203.9
亿元,按可比价
格计算,比上年增长
0.9%
。地均
GDP
产出
60.0
亿元
/
平方公里;按
常住人口计算,人均
GDP

182,540
元。产业结构方面,
2018
年二、
三产业增加值分别为
38.4
亿元、
1,165.5
亿元,分别增长
13.0%

0.5%

二、三产业比例为
3.2

96.8
,第三产业对
GDP
的贡献率为
59.4%


渝中区地处重庆市主城核心区
域,主要发展以金融、商贸和旅游为核
心的服务业。



固定资产投资方面,
2018
年,渝中区完成固定资产投资
218.9
亿
元,增长
2.8%
,投资强度
10.9
亿元
/
平方公里;固定资产投资占
GDP
的比重
18.2%
。其中建设改造和房地产开发投资分别为
63.3
亿元和
155.6
亿元。分功能区来看,
2018
年,解放碑中央商务区全年实现增
加值
604.1
亿元,增长
0.4%
,占全区的
50.2%
;完成固定资产投资
22.6
亿元,下降
36.3%
,占全区的
10.3%
。电子商务和创意产业园区
全年实现增加值
261.5
亿元,增长
1.7%
,占全区的
21.7%
;完成固定
资产投资
41.8
亿元,下降
12.2%
,占全区的
19.1%
。大石化新区全年
实现增加值
176.3
亿元,增长
2.1%
,占全区的
14.6%
;完成固定资产
投资
61.0
亿元,增长
22.7%
,占全区的
27.9%
。历史文化街区全年实
现增加值
162.0
亿元,增长
0.1%
,占全区的
13.5%
;完
成固定资产投

93.5
亿元,增长
16.6%
,占全区的
42.7%
。重庆中央商务区(渝中
区区域)全年实现增加值
717.3
亿元,增长
0.3%
,占全区的
59.6%




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完成固定资产投资
63.4
亿元,下降
18.6%
,占全区的
29.0%




重点产业方面,
2018
年,现代金融业增加值
310.8
亿元,下降
5.1%
;高端商贸业增加值
280.7
亿元,增长
5.3%
;专业服务业增加值
222.6
亿元,增长
8.9%
;文化旅游业增加值
125.2
亿元,增长
3.7%

互联网服务业增加值
87.7
亿元,增长
16.6%
;健康医疗服务业增加值
96.4
亿元,增长
0.6%




图1:2014~2018年渝中区GDP和固定资产投资情况



亿元


资料来源:渝中区国民经济和社会发展统计公报

总体上看,渝中区凭借位于重庆市金融、商贸中心的地理优势,
纳入了重庆中新合作、自由贸易试验区、国家综合服务业聚集示范区,
经济保持较好的增长态势,不断增强的经济实力为区内市政建设和公
司发展提供了良好的环境。



募投
项目可行性及影响


原募投
项目
收益
测算



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根据
公司提供的
可行性研究报告,

募投项目
棉花街公共停车场
项目收入主要来源于公共
停车场车位租赁收入、配套商业出租收入、
配套商业出售收入,预计
债券的存续期内可实现收入
149,743.13
万元,
净收益
120,899.25
万元,运营期内可实现收入
206,601.00
万元,净收

151,544.03
万元。




3

原募投项目存续期
和运营期
收益预测(万元)


项目

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

债券存续期
合计

车位租赁收入

1,895.26

4,169.58

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

26,533.68

配套商业出租收入

3,309.78

5,922.77

4,529.18

3,135.59

1,741.99

348.40

-

18,987.71

配套商业出售收入

5,211.09

10,422.17

20,844.35

20,844.35

20,844.35

20,844.35

5,211.09

104,221.74

收入合计

10,416.13

20,514.52

29,922.16

28,528.56

27,134.97

25,741.38

9,759.72

149,743.13

经营成本(不含折
旧及债务利息)

692.52

793.51

887.58

873.65

859.71

845.77

685.96

5,638.70

营业税金及附加

728.83

1,419.53

4,328.43

4,482.03

4,160.12

4,783.97

3,302.28

23,205.18

净收益合计

8,994.78

18,301.49

24,706.15

23,172.89

22,115.14

20,111.63

5,771.48

120,899.25



资料来源:
募集说明书


2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

运营期合


4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

83,391.55

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

18,987.71

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

104,221.74

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

4,548.63

206,601.00

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

633.85

13,244.86

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

1,550.58

41,812.11

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

2,364.21

151,544.03



资料来源:
募集说明书


棉花街公共停车场项目总建筑面积为
77,450.79
平方米,其中停
车库面积
62,301.97
平方米,占总建筑面积的
80.44%
;商业用房面积
14,888.82
平方米,占总建筑面积的
19.22%
;物业及公厕面积
260.00
平方米,占总建筑面积的
0.34%
。由此,该项目将对应产生公共停车



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场车位租赁收入、配套商业出租收入、配套商业出售收入。经测算,
该项目将在本期债券存续期内产生收入
149,743.13
万元,净收益
120,899.25
万元,经济效益良好。



变更用途后
募投项目
可行性
分析


马鞍山是传统老城区,现有建筑
65
处,其中
13
处建筑建于上世

50
年代以前,
5
处建筑建于上世纪
50

70
年代,
21
处建筑建于
上世纪
70

90
年代,
25
处建筑建于上世纪
90
年代以后。由于片区
建筑总体建设年代久远,多数未配建停车场。周边区域停车场以市政
府机关自用停车场为主,不对外停车。片区目前仅有
4
处公共停车场,
分别是大礼堂停车场、泰古广场停车场、三峡博物馆停车场、学田湾
停车场,总车位数不到
400
个。该片区既是居住老区,设有学田湾

型农贸市场,又是商业、文化办公活动的密集区;同时人民大礼堂、
三峡博物馆是渝中区的都市旅游重要景点,车位不足造成的“停车难”

问题十分严峻。每逢节假日或人民大礼堂有重要演出活动时,大型客
车数量很多;临时停车占道时有发生,车辆挤占人行道显现普遍,人
车流交叉存在安全隐患;区域经常因停车问题发生交通阻塞和矛盾摩
擦,给片区居民、工作人群、旅游游客带来很大不便,亟需修建停车
设施。



根据渝中区国民经济和社会发展“十三五”规划,“十三五”期



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间,渝中区要新建停车场
40
余处、停车位
4.5
万个。近年来,渝中区
陆续完成了虎头岩公园停车场、渝海城停车库、嘉华大桥停车场、圣
地大厦停车库、高九路停车场、交通街停车库、渔湾码头停车场、东
水门大桥停车场和建工三建停车库等停车库建设,鹅岭正街、棉花街
停车库等停车场(库)建设项目也在持续推进中。截止目前,全区新
增停车位约
1.5
万个。



目前马鞍山片区公共停车场仅
4
处,分别是大礼堂停车场、泰古
广场停车场、三峡博物馆停车场、学田湾停车场,总车位数不到
400
个。片区既是居住老区,设有学田湾大型农贸市场,又是商业、文化
办公活动的密集区;同时人民大礼堂、三峡博物馆是渝中
区的都市旅
游重要景点,据统计,
2018
年国庆黄金周时三峡博物馆日均接到人数
超过
1
万人,最高日接待人数超过
2
万人,旅游大巴车、私家车流量
很大。因此,总体上看,片区停车需求非常旺盛。



根据规划,大礼堂片区未来要整体打造为文化创意旅游区,其中
马鞍山片区要联动人民广场、三峡博物馆、少年宫、文化宫,引入文
化交流、重大集会、旅游观光等功能,形成展现巴渝文化、体验市井
生活的重要区域。因此,未来马鞍山片区将成为渝中区都市旅游的重
要节点。结合马鞍山传统风貌区修复改造规划及场地实际情况,按照
方案设计,本次设置停车位共计
390

,全部为地下车位。

2
019
年渝






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中区启动
10
个传统风貌区整治修复工程,本项目作为马鞍山片区的
保护修缮和改造利用工作中的重要一环,旨在解决区域停车位供需矛
盾,提高城市老街区基础设施承载能力和内涵品质,促进区域可持续
发展。



根据渝中发改
[
2019]139
号批复

公司
拟将募集资金用于以下

鞍山公共停车场及传统风貌区建设项目

项目性质为
改扩建

项目

用地面积

14
,
741.31
平方米,约合
22.11
亩,
总建筑面积

29
,
509.15
平方米,
停车位
390
个,全部为地下车位;项目建设年限为
1
年(不
含前期工作)
。估算未来
2
0
年的收入情况

马鞍山公共停车场及传统
风貌区建设项目
预计未来营业收入合计为
8
6,152
万元

其中商铺销
售收入为
5
3,778
万元

商铺出租收入为
6
,818
万元

停车收入为
1
5,032
万元

汽车充电收入为
1
0,523
万元
;经营净收益合计为
6
6,962
亿元


项目全部投资内部收益率(税前)
5.91%




总体看来,马鞍山公共停车场及传统风貌区建设项目总投资规模
不大
,建设周期
不长,变更
募集资金用途后,对公司的业务运营


大影响

此外
,停车场
项目有
利于
缓解
停车难的问题,
符合渝中区

城区的规划和建设,具有
良好的
社会效益




业务运营分析


公司作为渝中区国有资产运营平台,承担渝中区棚户区改造和物



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业经营业务,在渝中区战略地位突出。

2018
年,公司实现营业总收入
3.67
亿元。其中,土地整治及管理费收入为
1.70
亿元,是公司最主要


的收入来源,主要由安置房开发收入、基建收入和土地整治收入等多
部分构成。随着公司基础设施建设和安置房的完工,公司土地整治及
管理费收入在
2018
年有所下降。同期,公司商业楼宇租赁收入受租
金价格上涨和公司可供出租物业面积的增加而逐年上升,
2018
年取
得租金收入
0.86
亿元;此外,
2018
年,实现
保安收入
1.08
亿元,较
上年有一定幅度增加。



毛利率方面,
2018
年,公司综合毛利率为
43.91%
,较上年显著
提升,主要系受公司各业务板块毛利率提升所致。其中,土地整治和
管理费收入毛利率较去年大幅提升,主要系公司
2017
年土地整治业
务记账模式变更,冲减了以前年度管理费,故当年毛利率较低;租金
收入毛利率为
51.62%
,较上年末大幅增加主要系公司可供出租物业
面积增加所致;保安业务毛利率为
21.12%
,也小幅增长,主要系公
司保安业务规模扩大所致。




4

2016~2018

公司营业总收入
结构及毛利率情况


业务板块

2016

2017

2018

收入(亿
元)

毛利率
(%)

收入(亿
元)

毛利率
(%)

收入(亿
元)

毛利率
(%)

土地整治及管理费
收入

1.05

63.80

2.45

20.07

1.70

53.43

租金收入

0.50

68.00

0.54

40.16

0.86

51.62

保安收入

0.85

18.80

0.88

19.18

1.08

21.12

其他收入

0.06

55.00

0.15

68.85

0.04

92.15

合计/综合

2.46

51.56

4.02

24.44

3.67

43.91



资料来源:公司财务报告
,中诚信国际整理



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2018
年,公司利润总额为
0.77
亿元
,较
2017

增加
0.32
亿元

其中经营性业务利润为
0.64
亿元,公司
经营性业务
利润呈上升趋势



主要系
土地整治
收入及管理费收入、保安收入和
租赁
收入毛利率增加
所致。

2018
年投资
收益为
0.24
亿元
,较上年末大幅
增加,
主要系处

子公司
重庆正扬
投资
有限责任公司长期股权产生的收益

2018

公司共获得
政府


0.20
亿元
,较上年
小幅
增加。




2

2016~2018

公司利
润总额构成





资料来源:公司财务报告
,中诚信国际整理


总体上看,
2018
年随着土地整治业务逐步回款、租赁业务及保安
业务规模的扩大,公司经营性业务利润呈现增长态势,盈利能力进一
步提升。但是中诚信国际也关注到随着渝中区建设的逐步完善,公司
土地整治规模和安置房业务不断收缩,收入有所下滑。



财务分析


以下分析基于公司提供的经立信会计师事务所(特殊普通合伙)
审计并出具标准无保留意见的
2016~2018
年审计报告,公司各期财务



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报表均按照新会计准则编制。截至
2018
年末,纳入合并报表范围内
的一级子公司共
5
家。



资产方面,截至
2018
年末,公司总资产为
151.69
亿元,较
2017
年减少
25.59
亿元,主要系流动资产减少所致。公司流动资产主要由
货币资金、其他应收款和存货构成,
2018
年末分别为
20.66
亿元、
18.30
亿元和
58.68
亿元,总资产减少主要来自于货币资金和存货的
大幅降低所致,
2018
年货币资金较上年末减少
17.54
亿元,主要系

司偿还到期债务所致,存货较上年末减少
10.17
亿元,主要系处置子
公司减少土地资产所致




负债方面,截至
2018
年末,公司负债总额为
70.19
亿元,较上年
减少
24.83
亿元,主要系其他应付款、一年内到期的非流动负债和长

借款减少所致。截至
2018
年末,公司其他应付款为
20.52
亿元,较
上年减少
5.92
亿元,主要系往来款和资金拆借款减少所致,公司超
过一年重要的其他应付款主要为重庆市渝中区财政局代垫款、重庆康
居房屋拆迁工程有限公司的拆迁补偿款和巴县办旧城区改造指挥部
的款项;同期,公司一年内到期的非流动负债为
3.08
亿元,较上年末
减少
10.94
亿元,主要系公司偿还到期债务且一年内到期的长期借款
减少所致。

2018
年,公司长期借款为
33.86
亿元,较上年减少
11.63
亿元,主要系到期债务偿还所致。同期,公司应付债券为
10.14
亿元,






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2017
年末增加
5.36
亿元,主要系公司新发行
“18
渝中专项债
01”

所致。



所有者权益方面,截至
2018
年末,公司所有者权益为
81.50
亿
元,较
2017
年末减少
0.76
亿元,主要系子公司股权划转,减少资本
公积所致。

2018
年,公司资本公积为
56.50
亿元,较上年末减少
1.44
亿元,主要系子公司重庆市渝中地产经营投资有限公司将持有的重庆
正扬投资有限责任公司
100%
股权公开挂牌转让,减少原无偿划入时
评估增值部分所致。



经营活动现金流方面,公司
2018
年的经营活动净现金流为
0.87
亿元,较
2017
年显著增加,主要系当期代建项目支出大幅减少所致;
公司经营活动现金流入主要是由渝中区财政局逐年返还公司的代建
款项、土地一级开发款项、公司收到的经营业务收入以及收到与其他
单位的往来款构成。公司
2018
年的经营活动现金流入和流出均较上
年大幅减少,经营活动现金由净流出变为净流入。



有息债务方面,截至
2018
年末,公司总债务为
47.08
亿元,总债
务较上年大幅减少
20.87
亿元,资产负债率以及总资本化率分别为
46.27%

36.62%
,总体较上年末下降明显。从债务结构上看,公司
以长期债务为主,截至
2018
年末,公司的长
短期债务比(短期债务
/
长期债务)为
0.07
倍,公司债务结构有所优化,以长期债务为主的债






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务结构符合公司基础设施项目建设周期长、资金投入量大的经营特点。



从偿债能力指标来看,
2018
年随着
EBITDA
上升和总债务规模
的下


EBITDA
对债务本息的覆盖能力较上年有所增强,总债务
/EBITDA

24.06
倍,
EBITDA
利息保障倍数为
0.65
倍,
EBITDA

无法完全覆盖债务本息。

2018
年公司经营活动净现金流由负转正,为
0.87
亿元,经营活动净现金流
/
总债务为
0.02
倍,经营活动净现金流
利息保障倍数为
0.29
倍,当年经营活动净现金流对债务本息覆盖能
力仍然较弱。




5

2016~2018


公司
主要
财务指
标概况


渝中国资(合并口径)

2016

2017

2018

总资产(亿元)

131.85

177.28

151.69

所有者权益合计(亿元)

66.47

82.26

81.50

总负债(亿元)

65.38

95.02

70.19

总债务(亿元)

44.98

67.95

47.08

营业总收入(亿元)

2.46

4.02

3.67

经营性业务利润(亿元)

0.69

0.26

0.64

净利润(亿元)

0.74

0.67

0.75

EBIT(亿元)

1.04

1.00

1.75

EBITDA(亿元)

1.22

1.19

1.96

经营活动净现金流(亿元)

9.54

-2.16

0.87

收现比(X)

6.12

5.33

2.31

总资产收益率(%)

0.80

0.56

1.06

营业毛利率(%)

51.56

24.44

43.91

应收类款项/总资产(%)

13.34

9.60

12.14

资产负债率(%)

49.59

53.60

46.27

总资本化比率(%)

40.36

45.24

36.62

总债务/EBITDA(X)

36.88

56.92

24.06

EBITDA利息倍数(X)

0.66

0.27

0.65



注:1、公司各年度财务报表均按照新会计准则编制;2、将2017年财务报表“其他应付款”科目中的带息债务纳入短期债务核算。



资料来源:公司财务报告
,中诚信国际整理



公司债
本金
到期情况来看

2019
~2021
年和
2022
年及
以后



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到期债务本金分别为
3.08
亿元

2.69
亿元

4.58
亿元

36.73
亿元

公司
近三年到期债务规模较小
,短期
偿债压力不大




或有负债方面,截至
2018
年末,公司有一笔对外担保,为对重
庆康翔实业有限公司的担保,该公司由渝中区国资委控股,对外担保
金额总计
5.00
亿元,占公司总资产的
3
.30%
,代偿风险较小。



受限资产方面,截至
2018
年末,公司受限资产总额为
18.30
亿
元,其中,固定资产
2.45
亿元,主要为房屋建筑物;在建工程
3.99
亿
元,主要为嘉陵大厦现代服务业集聚平台综合改造项目的项目资产;
投资性房地产
11.13
亿元,主要为公司自持用于对外租赁的房屋建筑
物。受限资产合计占总资产的比重

1
2.06%
。此外,
公司
还将
持有的
重庆正东资产经营管理有限公司
97.78%
的股权为

4.29
亿元
的工商
银行借款提供了抵
押、
质押担保




银行授信方面,截至
2018
年末,公司共取得金融机构贷款授信
额度总额为
85.00
亿元,已使用
33.86
亿元,尚未使用的授信额度为
51.14
亿元。



总体来看,
重庆市渝中区
较强的
经济
实力

马鞍山公共停车场及
传统风貌区建设项目
运营
创造了较好的经济环境,
募投
项目具有较

的经济可行性。

募集资金
变更
用途
对公司的财务
状况

重大
影响,

诚信国际将关注
马鞍山公共停车场及传统风貌区建设项目
未来的







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实现

公司到期
债务的偿付
情况




三、结论


经综合分析论证后,
募投项目募集资金用途符合国家产业发展政

且具有较好的经济可行性;此外,
中诚信国际认为
重庆市渝中区

济实力
较强

渝中国资作为
渝中区
重要的
国有资产
运营平台,

渝中

战略
地位突出
等因素为

19
渝中专项债
01/19
渝中
01


提供了较
好的偿债保障。

本次募集资金用途变更不会对
公司及

19
渝中专项债
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渝中
01



信用
等级造成影响




综上所述,
中诚信
国际维持
重庆渝中国有资产经营管理有限公司
的主体信用等级为
AA+,
评级展望为
稳定

维持

19
渝中专项债
01/19
渝中
01


的信用等级为
AA+。









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(本页无正文,为《
中诚信国际关于“
19
渝中专项债
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渝中
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募集资金用途变更的专项信用分析报告
》盖章页)


















中诚信国际信用评级有限责任公司


2020

1

3










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